2021 YILI BİRİNCİ ÜÇ AYLIK DENETİM RAPORU

TOKİ YAPRACIK KONUTLARI 8.BÖLGE 2020 YILI DÖRDÜNCÜ ÜÇ AYLIK DENETLEME RAPORU

Denetleme  dönemi                                     : 01/10/2020-31/12/2020

Raporun düzenleme tarihi                         :30/01/2021

Raporun düzenlenmesine hukuki dayanak : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

A- Kuruluş İşlemleri: 8.Bölge Yönetimi ile ilgili KASIM 2016 ayında sonuçlanan hukuki süreç sonucunda bölgemizin kat  malikleri tarafından yönetilme imkanının önü açılmış ve 17 ARALIK 2016 tarihinde yapılan seçimler sonucunda 26 Blok Yöneticisi seçilmiş, 28 ARALIK 2016 tarihinde ise Blok Yöneticilerinden oluşan Temsilciler Kurulu  tarafından yapılan seçimle, kurul üyesi olan 26 Blok Yöneticisi arasından Yönetim Kurulu (3 asil 1 yedek) ve Denetim Kurulu (3 asil 1 yedek) üyeleri seçilerek göreve başlamıştır. 03/06/2018 tarihinde Temsilciler Kurulu  tarafından yapılan seçimler sonucunda Yönetim ve Denetim kurulu üyeleri tekrar seçilerek 2. Dönem görevlerine başlamışlardır.

B- Yönetim Kurulu ve Personel İşlemleri:

1- Yönetim Kurulunun süresi; Toplu Yapı Yönetim Planına göre en fazla iki yıldır.

2-Yönetim Kurulu Üyeleri Yönetim Kurulu üyelik şartlarını taşımaktadırlar.

3-Yönetim Kurulu ilgili dönemde toplantı nisabını kaybetmemiştir.

4-Yönetim Kurulu üyeleri hakkında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen suçlar ile ilgili açılmış kamu davası bulunmamaktadır.

5-Yönetim ve Denetim Kurulu üyeleri ile Blok Yöneticilerine aylık ücret ödenmediği gibi aidat, yakıt vb. muafiyetleri de bulunmamaktadır. Tüm kurul üyeleri ve blok yöneticileri gönüllülük esasına göre görev yapmaktadırlar.

6-Yönetim Kurulu, mevcut olan, Siteye ait defter ve belge ve Bilgisayar kayıtlarını incelemek üzere denetleme kuruluna teslim etmişlerdir. Bu konuda herhangi bir sıkıntı yaşanmamıştır.

7-Temsilciler Kurulu toplantısına sunulan yönetim kurulu bütçesi yıllık çalışma raporu, sitenin gerçek durumu ile uyuşmaktadır.

8-Yönetim Kurulu faaliyetlerinde site personelinin aylık ücretlerinin zamanında ödendiği görülmüştür.

9-Site Yönetimi Sosyal Güvenlik Kurumunda 2353002021188076006218 işveren sicil numarası ile mükellef bulunmaktadır.

C- İletişim Bilgileri:

 1- Yönetim Telefon  :  0 (312) 553 4741

 2- Site Müdürü         :  0 (505) 055 76 57

 3- Halkla İlişkiler     :  0 (505) 055 76 56

 4- Muhasebe             :  0 (505) 055 76 55

 5- Adres: TOKİ Yapracık 8. Bölge Y- 77 Blok Zemin Kat Etimesgut- ANKARA

Ç- Kat Malikleri:

 1-Kat Malikleri listesinin belirtilen bilgileri içerir şekilde düzenlendiği tespit edilmiştir.

 2- 26 Bloktan oluşan sitemiz 732 kat maliki bulunmaktadır. 26 adet görevli dairesi olduğu 12 dairede ikamet   edildiği tespit edilmiş olup, görevli personelden Yakıt 320,00TL. Su 40,00TL. Elektrik 40,00TL. olmak üzere; toplam 400,00 TL. Muafiyetleri bulunmaktadır.

3– 01/10/2020-31/12/2020 Tarihleri içerisinde üyeler tarafından yönetim kurulu ve personeli    hakkında denetim kuruluna intikal ettirilmiş herhangi bir şikâyet olmamıştır.

D- Defter ve Belgeler:

 1- Türk Ticaret Kanunu hükümleri uyarınca tutulması zorunlu olan Yönetim Kurulu Karar defterinin 08/01/2018 tarih 00551 yevmiye, ile tasdik ettirildiği görülmüştür.

 2- Muhasebe kayıtlarında yer alan tahsilat ve ödemeler kanunen geçerli belgelere dayanarak yapılmıştır.

 3- Site Yönetimi APSİYON firmasının Muhasebe programını kullanmaktadır. Programın ayrıntılı ve işlevsel olduğu her türlü geçmiş veriye ulaşılabildiği görülmüştür.

E- Mali Durum ve Anlaşmalar (Sözleşmeler):

1-Tüm gelir-gider işlemleri, site yönetiminin TEB Ostim/ANKARA nezdindeki yönetim hesabı  üzerinden yürütülmektedir. Hesapların TEB Ostim/ANKARA şubesine devir işlemlerinin tamamlandığı bilgisi verilmiştir. TEB anlaşması gereği POS ödemelerinde herhangi bir komisyon alınmamaktadır. Tahsilatlarda hiçbir şekilde nakit para kullanılmamaktadır. Denetleme esnasında TEB hesaplarının banka logolu dökümü alınmış, kontroller bu döküm üzerinden yapılmıştır. Yanlış ve eksik bilgi bulunmamaktadır.

MALİ RAPOR
1 DEVREDEN     27.040,13 TL
2 KAT MALİKLERİNDEN TAHSİL EDİLEN AİDAT, YAKIT, GECİKME BEDELİ  1.258.663,25 TL
3 TOPLAM GELİR 1.285.703,38 TL
4 TOPLAM GİDER 1.225.931,01 TL
5 KASA MEVCUDU      59.772,37 TL
6 POS HESABINDAKİ NAKİT        3.386,05 TL
7 ALİ ACAR A.Ş. DEN YAPILAN TAHSİLATIN VADELİ

HESABI DEVİR: 182,148,79 TL

(DÖNEM İÇİ KAR PAYI: 5,434,97 TL

TOPLAM (09.12.2019 İTİBARİYLE) : 187,583,76 TL

** KALAN :187.583,76 – 53.200 = 134.383,76 TL.

** (ÖNCEKİ DÖNEM ÇATI ONARIM BORCU İÇİN ÇEKİLEN:70.000 TL)

** (ÖNCEKİ DÖNEMLER İHTİYAÇ İÇİN ANA HESABA AKTARILAN 80.000 TL +70.000 TL VE 09.12.2019 TARİHİNDE İHTİYAÇ NEDENİYLE ANA HESABA AKTARILAN 53,200 TL OLMAK ÜZERE TOPLAM 203.200 TL KULLANILMIŞTIR.)

** 10.01.2020 TARİHİNDE 134.383,76 TL ANA HESABA AKTARILMIŞTIR.

** TOPLAM KULLANILAN 203.000+134.383,76=337.383,76 TL.

   0 TL
BİR SONRAKİ DÖNEME DEVREDEN (Avans, Pos ve Kıdem dahil)  KASA MEVCUDU          64.464205,36 TL

 2- Üyelerden yapılan her türlü tahsilat kayıtlara hesaplara eksiksiz intikal ettirilmiştir.

Gelir:

BİR AYLIK AİDAT GELİR TAHAKKUKU
BLOK TİPİ DAİRE SAYISI AİDAT BEDELİ AİDAT GELİRİ
C    3+1 250 138,00 TL 34.500,00 TL
Y    3+1 238 151,00 TL 35.938,00 TL
CK  3+1 16 173,00 TL   2.768,00 TL
CK  4+1 228 187,00 TL 42.636,00 TL
VARSAYILAN BİR AYLIK AİDAT GELİR TOPLAMI 115.842,00 TL
       
VARSAYILAN ÜÇ AYLIK TAHAKKUK TOPLAMI

 

(Bu miktar 732 daire üzerinden hesaplanmıştır. Görevli dairelerinin her zaman kirada olacağının garantisi olmadığı için buraya dahil edilmemiştir. Görevli dairelerinden ilgili dönem içinde dolu olanların ve kira/aidat gelirleri yukarıdaki çizelgedeki Toplam Gelirler içerisinde yer almaktadır.

347.526,00 TL

 

3- Yükümlülüğünü yerine getiren kat maliklerine ve kiracılarına peşinen teşekkürlerimizi ifade ederiz.

KAT MALİKLERİNDEN ALACAKLARIMIZ
1  İCRA TAKİBİNDEKİ ALACAK TOPLAMI   66.391,27 TL
2 YAKIT ALACAĞI 66.807,93 TL
3 AİDAT ALACAĞI 34.235,34 TL
    168.408,65 TL

4- Yükümlülüğünü ve taahhütlerini yerine getirmeyen kat maliklerine  temsilciler kurulu (28.01.2018 Tarih ve 2 nolu karar ile  ) yönetime İCRA TAKİBİNİN başlatılması için yetki vermiştir. Bu hususta site yönetimi aidat, yakıt ve diğer ödeme yükümlülüğünü son ödeme tarihini geçiren kat malikine borçlarını ödemesi için verilen bir haftalık sürede de borçlarını ödemeyen kat maliklerine yönetim tarafından icra takibinin başlatılması ve    634 sayılı kat mülkiyeti kanunun Madde 18 –   Madde, 20- ((Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.),   Madde 25  yaptırımların uygulanmasının  takibinin yapılmasının sağlanması. HÜKÜMLERININ TEREDDÜTSÜZ UYGULANMASI GEREKMEKTEDIR.

AVANS HESABINDAN YAPILAN HARCAMA GİDERLERI

DEVIR 209;81 TL
ANA HESAPTAN YAPILAN HAVALE 5.450,00 TL
GELİR TOPLAMI 5.659,81 TL
GİDER TOPLAMI 4.353,90 TL
KALAN BAKİYE 1.305,91 TL
KASA 1.305,91 TL

FIRMALARA BORÇLARIMIZ

TOPLAM

185.250,55 TL
36 AY VADEYE YAYILAN ÇATI BORCUNUN FIRMA TARAFINDAN ŞİMDİYE KADAR YAPILAN KISMININ FATURALANDIRILAN BEDE180,463,10 TL (BU BORCUN TAMAMI TEK SEFERDE ÖDENMEYECEKTIR. ÖDEME YAPILDIKÇA BU ÇİZELGEDEKİ KTAR AZALACAKTIR. 180.463,10 Tl


GÖREVLİ DAİRELERİNDEN KİRAYA VERİLENLER
                                

                                                           (31.03.2021 İTİBARİYLE)

Y-65 300 TL, Y-66 300 TL. Y-67 300 TL, Y-70 330 TL, Y-72 300 TL, Y-73 300 TL, Y79 350 TL (NİSAN 2021 ayında oturmaya başlanacaktır.),C-20 300 TL, C-21 300 TL, C-23 300 TL,  CK-7  400 TL,C-21 300 TL

SÖZLEŞMELER

1- 01.04.2020-31.03.2021 tarihlerini kapsayacak şekilde OMAK Asansör Bakım firması ile toplam 39 (otuz dokuz) asansör için aylık KDV dahil 5.062,20 TL. ücret ödenmesini kapsayan bir sözleşme imzalanmıştır.

(RAPOR TARİHİNDE SÖZLEŞME SONA ERMİŞ OLUP YENİ SEÇİLEN YÖNETİM TARAFINDAN ASANSÖR BAKIM SÖZLEŞMESİNİN YENİLENECEĞİ DÜŞÜNÜLMEKTEDİR.)

2- 24 adet binanın su alan çatıların yalıtımının yapılması, tüm kırık kiremitlerin değiştirilmesi, ilk üç sıra kiremitlerin çivilenerek kaymasının önlenmesi, eksik ve yırtık olan membranların değiştirilmesi, tüm baca ve kule diplerinin fileli sıva ile sıvanarak baskı çıtalarının yapılması, çatı derelerinin kenarındaki eksik kiremitlerin ve membranların tamamlanması, tüm mahya üzerlerinin tamir edilmesi ve kırık mahyaların değiştirilmesi, havalandırma borularının izolasyonu, bütün işlemler bittikten sonra kule tamiratının yapılarak boyanması işini kapsayan 472.000 TL ( Dört yüz yetmiş iki bin) (KDV DAHİL) sözleşme TURAY INŞAAT firması ile imzalanmıştır. Ödeme 36 (otuz altı) ay vadede yapılacaktır.

(BU SÖZLEŞMENIN İŞ BİTİM TARİHİ 15 HAZİRAN 2021’DİR. SÖZLEŞMENİN 36 (OTUZ ALTI) AY VADEDE ÖDENECEK ŞEKİLDE YAPILMASININ ANA NEDENLERİ;

  1. SİTENİN SON İŞLETME / AIDAT BÜTÇESI 01 HAZIRAN 2019-31 MAYIS 2020 OLARAK YAPILMIŞ OLUP, 23 AYDIR AYNI AİDAT MİKTARLARIYLA GİDERLER KARŞILANMAKTADIR. YAPILAMAYAN YILLIK AİDAT ARTIŞI NEDENİYLE 11 (ON BİR) AYLIK GELİR KAYBI MEVCUTTUR. BUNA RAGMEN KAT MALİKLERİNDEN GELEN YOGUN ŞİKAYETLER SEBEBİYLE ÇATILARIN TADİL EDİLMESİ İHTİYACI HASIL OLMUŞ, PANDEMI NEDENIYLE YAŞANAN EKONOMİK ZORLUKLAR GÖZ ÖNÜNE ALINARAK BU MİKTARIN KAT MALİKLERİNDEN DAHA KISA VADEDE TAHSİLİ YERİNE UZUN VADEDE ÖDENMESİ SEÇENEĞİNDE KARAR KILINMIŞTIR.
  2. AYRICA; PANDEMİ NEDENİYLE ERTELENEN GENEL KURULLARIN YAPILABİLECEĞİ TARİH OLAN 01 MART 2021 TARİHİNİ TAKİBEN 06 MART 2021 TARİHİNDE YÖNETİM KURULU TARAFINDAN YENİ DÖNEM İŞLETME BÜTÇESİ TEMSİLCİLER KURULUNA ARZ EDİLMİŞ (2021 YILI ASGARI ÜCRETİNE YAPILAN %21,56 ZAM VE ORTAK ALAN GİDERLERİ ARTIŞI DA DİKKATE ALINARAK) OLUP SÖZ KONUSU İŞLETME PROJESİ VE AİDAT ARTIŞI TEMSİLCİLER KURULU TARAFINDAN KABUL GÖRMEMİŞ SİTENİN PANDEMİ NEDENİYLE YAPILAMAYAN SEÇİMLERİNİN YAPILMASI KARARI ALINMASI NEDENİYLE İŞLETME PROJESİNİN YENİ SEÇİLECEK YÖNETİM KURULUNA BIRAKILMASININ DAHA ETİK OLACAGI DEĞERLENDİRİLMİŞTİR.
  3. SÖZ KONUSU SÖZLEŞME BAZI KAT MALİKLERİ TARAFINDAN ELEŞTİRİLMİŞ, BİR KAT MALİKİNİN TANIDIK USTA TAVSİYESİ VERMESİ ÜZERİNE DENETİM KURULU TARAFINDAN SÖZ KONUSU ŞAHIS TELEFONLA ARANMIŞ SÖZLEŞMENİN TÜM ŞARTLARI ANLATILMIŞ, KENDİSİNİN “ÇATIDAN HURDA ÇİNKO ÇIKARSA BANA VERİR MİSİNİZ?” SÖZÜNE KARŞILIK “HURDA ÇİNKONUN SÖZ KONUSU OLMADIĞI” ANLATILMIŞ BUNUN ÜZERİNE İLGİLİ ŞAHIS “BU ŞARTLARIN İLGİLİ KAT MALİKİ TARAFINDAN KENDİSİNE BU KADAR AYRINTILI OLARAK ANLATILMADIGINI BEYAN EDEREK “BEN BU ŞARTLARDA ZATEN YAPAMAZDIM, İŞİ GAYET UYGUN FİYAT VE ÖDEME / GARANTİ KOŞULLARINDA VERMİŞSİNİZ” SÖZÜ ILE GÖRÜŞME SONLANDIRILMIŞ, İLGİLİ KAT MALİKİNE DE BU DİYALOG AYNEN AKTARILMIŞTIR.

F- Yönetim Faaliyetleri:

1- Bodrum kat dairelerin onarımları için ek bütçeyle kat maliklerinden toplanmak suretiyle yaptırılmış, konunun müteahhit firmanın gizli ayıplı imalatı olduğu hususunda dava
açılmış olup sonuç takip edilmektedir.

G- SONUÇ;

  1. 13-14 ve 26-27 MART 2021 tarihlerinde site blok temsilcileri seçimleri yapılmıştı. Mevcut Yönetim ve Denetim Kurulu üyelerinden hiçbiri blok temsilciliğine aday olmamıştır. Yaklaşık 4 (dört) yıl görev yapan Blok Temsilcileri, Yönetim ve Denetim Kurulu üyeleri bu süre zarfında hiçbir ad altında ücret almadığı gibi kendilerine herhangi bir aidat / yakıt muafiyeti de sağlanmamıştır. Görev süresi zarfında yapılan faaliyetler tüm kat maliklerinin malumlarıdır. .
  • Sitenin eski Diafon sistemi IP tabanlı görüntülü Diafon sistemiyle yenilenmiştir.
  • Emlak Yönetim dönemindeki Asansör Bakım Firmasıyla olan sözleşme feshedilmiş, yeni firmayla yapılan sözleşmeyle onarım ücretlerinde ciddi tasarruf sağlanmıştır.
  • Emlak Yönetim dönemindeki Kombi bakım sözleşmesi bitince yenilenmemiş, bu hizmet ve tüm bakım onarım hizmetleri siteye istihdam edilen Teknik Personel vasıtasıyla yapılmaya başlanmış ve ciddi tasarruf sağlanmıştır.
  • Ortak Alanlar sigorta ettirilmiş, poliçe kapsamındaki arıza ve onarım işlemleri ücretsiz olarak sigorta şirketine yaptırılmıştır.
  • Müteahhit firmaya dava açılmak suretiyle 354.000 TL siteye gelir sağlanmış, bu gelirin. harcandığı kalemler fatura suretleriyle birlikte dosya halinde yeni yönetime teslim edilmiştir.
  • Görevli dairelerinin onarımı yapılmış rapor tarihinde 11 (on bir) daire kiraya verilmiştir. Bu dairelerden kira ve aidat geliri elde edilmekte olup boş durumdayken site tarafından ödenen asgari ısınma bedeli ödenmesi durumu ortadan kalkmıştır.
  • Blok etraflarındaki logar bağlantılarından hatalı olanlar onarılmış, blok etrafına görevliler marifetiyle merdivenler dahil beton atılmış eksik kalan blokları bu bahar/yaz dönemine bırakılmıştır.
  • Sığınakların elden geçirilmesi için malzeme alınmış görevliler marifetiyle yapılacaktır.
  • Tüm blokların ana girişleri ve tüm ara kat koridorları boyanmış, ana girişlere asma tavan ve LED aydınlatma yapılmış, ilan panosu takılmış, posta kutuları revize edilerek sağlam hale getirilmiştir.
  • Tüm Blokların ara kat pencereleri, ana giriş kapı ve kapı menteşeleri, sigorta pano kilitleri, çatı içerisindeki asansör kilitleri elden geçirilmiştir.
  • 2017 yılında tüm peyzaj alanına sulama sistemi döşenmiş yaklaşık 10.000 fidan dikimi yapılmıştır.
  • Çatı olukları iki kez elden geçirilmiş, bina içindeki koku problemi için havalandırmalar açılmış, tüm bloklara rüzgar gülü takılmıştır.
  • C ve CK Blokların güneş enerji sistemlerinin antifriz sistemi elden geçirilmiştir.
  • CK-6 ve CK-7 Blok Asansör kulelerinin tabanlarına yalıtım yaptırılmıştır.
  • Çevre duvarı yapılması durumunda maliyeti düşürmek amacıyla Örnek Lüküstrüm bitkisi ekimi yapılmıştır.
  • Dönem içinde eski asansör firmasından 26 (yirmi altı) adet duvar saati ücretsiz olarak temin edilmiş ve blok girişlerine asılmıştır.
  • Sayaç okuma firmasının hediye olarak yönetim ofisine getirdiği Kahve Makinası “Teşekkür” edilerek İADE edilmiştir.
  • Eski sayaç okuma firmasından 10 (On) adet eski tip Kalorimetre ücretsiz olarak temin edilmiş, dönem içinde arıza yapan görevli dairelerine tutanakla montajı yapılmıştır.
  • TEB Bankasından alınan 10.000 (On Bin) TL. promosyonun tamamı personele dağıtılmıştır.
  • Dönem içinde resmi tatil günlerinde çalışan görevlilere fazla mesai ödenmiş, bayram ikramiyesi verilmiş ayrıca başarılı görülen personel bütçe imkanları ölçüsünde ödüllendirilmiştir.
  1. Yaklaşık 4 (Dört) yıl görev yapan kurulların elbette imkanlar ölçüsünde yaptığı ve yapamadığı işler olmuştur. Eleştiri demokratik bir haktır ancak görev süresi sona eren kurullar hakkında iftira boyutuna varan söylemler hakkında da ilgililerin hukuki haklarının saklı olduğu bilinmelidir.
  2. Site Yönetiminin 2020 yılı faaliyetleri Temsilciler Kurulunun 13 MART 2021 tarihli toplantısında IBRA edilmiş ve Yönetim Kurulu Karar Defterine işlenmiştir. Pandemi nedeniyle yasaklanan tüm genel kurul faaliyetleri nedeniyle site seçimleri ile dönem sonu bütçesi eş zamanlı olarak yapılamadığından bu raporun dönemi olan 01 OCAK 2021-31 MART 2021 dönemi faaliyetlerinin de IBRA edilmesi uygundur.

 

ASLI İMZALIDIR.

 

ÖMER YILDIZ                                            BÜNYAMİN PULAT                                             NURİ SAYINER